Банки с дифференцированными платежами по ипотеке: условия в 2020 году
Дифференцированные платежи – редкость на российском ипотечном рынке. Более популярны аннуитетные. Но некоторые банки разрешают заёмщикам выбирать между двумя способами погашения.
Что такое дифференцированные платежи
Аннуитетные платежи подразумевают, что ежемесячно заёмщик должен отдать одинаковую сумму. Она не меняется на протяжении всего срока действия договора.
При дифференцированных платежах сначала заёмщик отдаёт максимальную сумму, каждый месяц она становится всё меньше.
Что выгоднее заёмщику? Это зависит от ситуации. Если клиент готов отдавать первое время внушительную сумму и хочет сэкономить на переплате, стоит выбрать дифференцированные платежи. Если финансы ограничены и не нужна серьёзная нагрузка на бюджет, подойдёт аннуитет.
Дифференцированные платежи есть не во всех банках. Далее рассмотрим, какие кредиторы дают возможность погашать ипотеку таким способом.
Программы банков
В Россельхозбанке можно получить от 100 тыс. до 60 млн руб. на срок до 30 лет. Минимальный первый взнос – 15%. Ставка зависит от размера кредита, категории заёмщика, типа недвижимости.
Более выгодные условия для молодых семей – первый взнос от 10% и ставка от 9% годовых.
Требования РСХБ к заёмщикам:
Также выбор между аннуитетными и дифференцированными платежами предоставляет Газпромбанк. Рассмотрим условия нескольких программ этого банка: ипотека по двум документам, первичный рынок и вторичный рынок.
На первичном рынке в ипотеку можно взять квартиру, апартаменты или таунхаус. Ставки стартуют с 10,5%. Минимальный первый взнос зависит от типа недвижимости. Для квартиры – 10%, для таунхауса и апартаментов – 20%. Максимальная сумма займа – 60 млн руб., минимальная – 50 тыс. руб. Срок кредита – от 1 года до 30 лет.
На вторичном рынке на заёмные средства можно купить квартиру, последнюю долю в недвижимости, а также таунхаус. Минимальный первый взнос для квартиры и доли – 10%, для таунхауса – 20%.
Банк прибавляет к ставке 0,3%, если заёмщик не является зарплатным клиентом или покупает недвижимость не у партнёра. Ещё 1% накидывают при отказе от страхования жизни.
В рамках ипотеки по двум документам размер первого взноса составляет минимум 40%, предельный размер кредита – 10 млн руб.
Требования к заёмщику у Газпромбанка следующие:
Пример
Рассчитаем выгоду дифференцированных платежей на примере Россельхозбанка. Допустим, нам нужно 2 млн руб. на покупку квартиры на первичном рынке, в качестве первого взноса можем внести 400 тыс. руб., то есть 20%. Срок ипотеки – 10 лет. При расчёте не берём никакие льготы и исключаем страхование.
При аннуитетных платежах в месяц будем отдавать 22 496 руб. В первые полгода на погашение основного долга будет уходить порядка 7000 руб., ещё около 15000 руб. – на проценты. Со временем пропорции будут меняться: доля процентов в платеже к концу снижается, а основного долга, наоборот, повышается. Вот так выглядит график погашения:
График погашения аннуитетными платежами на сайте РСХБ
Итого при аннуитетных платежах переплата за 10 лет составит чуть больше 1 099 000 руб.
Та же ситуация, но с дифференцированными платежами. Первые месяцы будем отдавать ежемесячно больше 28 000 руб. Как видим на графике погашения, сумма на погашение основного долга не меняется в течение всего срока ипотеки – 13 333,33 руб. Меняется только сумма, которую платим в качестве процентов. Она постепенно уменьшается, за счёт этого уменьшается и ежемесячный платёж. В последние полгода 10-летнего срока в месяц нужно отдавать менее 14 000 руб.
График погашения дифференцированными платежами на сайте РСХБ
Итого за 10 лет мы отдадим дифференцированными платежами 2 527 666,67 руб. Получаем переплату 927 666 руб. Выгода перед аннуитетными платежами – порядка 171 000 руб.
Дифференцированный платеж по ипотеке: что надо знать
«РБК-Недвижимость» уже писала об особенностях аннуитетных платежей, при которых сумма ежемесячного взноса не меняется на протяжении всего периода кредитования. Но получается большая переплата по процентам.
В данной статье речь идет о менее распространенной, но куда более выгодной для заемщиков стратегии выплат — дифференцированных платежах. Большинство банков сами определяют, каким будет способ погашения ипотечного кредита. И все же некоторые кредитные организации оставляют этот выбор клиентам. Объясняем, что такое дифференцированный платеж и как он рассчитывается.
Что такое дифференцированный платеж
Дифференцированный платеж — это система погашения кредита, при которой заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается. Максимальная финансовая нагрузка приходится на первые месяцы после оформления ипотеки, а ближе к концу периода кредитования взносы становятся минимальными.
Разница в размере платежей обусловлена тем, что при дифференцированной схеме так называемое тело кредита (его сумма без учета процентов) распределяется на весь срок равными долями, а поверх фиксированной суммы начисляются проценты на остаток.
Поскольку к концу срока кредитования основной долг сокращается, то и процентов начисляется меньше — отсюда изменения в сумме ежемесячного платежа. Для сравнения, при аннуитете размер минимальных взносов всегда фиксирован, но меняется соотношение процентов и основного долга. В первые месяцы львиная доля платежа уходит на погашение процентов, тогда как основной долг заемщика почти не убывает. Только после того как банк получил большую часть положенных процентов, начинается погашение основного долга. Таким образом, итоговая переплата по кредиту оказывается существенно выше.
Как рассчитать ежемесячные взносы
При заключении договора заемщик получает платежный график. Если в случае с аннуитетом нужно запомнить всего одну цифру, то при дифференцированной схеме придется регулярно сверяться с этим документом. Уточнить актуальную сумму обязательного платежа можно также в офисе банка, через банкомат или по телефону контактного центра.
При желании сумму платежа можно рассчитать и самостоятельно. Для этого удобнее всего использовать ипотечный калькулятор либо специализированный онлайн-сервис на портале банка. Более трудоемкий вариант — вычислить по формуле. Это не так сложно, но нужно много времени.
Первоначальная сумма кредита делится на срок в месяцах — так вы получаете базовый размер платежа. Далее каждый месяц к нему прибавляются проценты. Для их расчета остаток основного долга нужно умножить на ставку в процентах и разделить на 12.
Рассмотрим на примере разницу в расчетах аннуитетных и дифференцированных платежей. Итоговые цифры будут приблизительными, поскольку в разных банках действуют свои условия по графику и выплате взносов. Но расчет, как правило, одинаковый. Допустим, вы оформили ипотеку в размере 6 млн руб. на десять лет со ставкой 10% годовых.
Аннуитетный платеж. В этом случае каждый месяц вам придется платить банку по 79,29 тыс. руб. Итоговая переплата по кредиту составит 3,51 млн руб.
Дифференцированный платеж. По тем же исходным данным, но уже с дифференцированными платежами, ежемесячный взнос на протяжении всего периода кредитования будет опускаться со 100 тыс. до 50,42 тыс. руб. Переплата по процентам выйдет на полмиллиона меньше — 3 млн руб.
Плюсы и минусы дифференцированного платежа
Основное достоинство дифференцированных платежей — ощутимая экономия на процентах. При аннуитете они начисляются по схеме, более выгодной банку. В случае же с дифференцированной системой погашения заемщик каждый раз платит проценты только за те средства, которыми действительно пользовался в расчетном месяце. Поскольку тело кредита с каждым взносом становится меньше, с ним сокращаются и отчисления кредитору. В результате основной долг убывает быстрее, а итоговая переплата оказывается существенно меньше, чем при аннуитете. Лучше всего это заметно при больших суммах и сроках ипотеки.
С другой стороны, дифференцированные платежи менее доступны. Эта схема больше подходит людям с высоким заработком, поскольку платежеспособность потенциальных заемщиков оценивается более строго. Подтвержденный доход должен быть в среднем примерно на 20–25% выше, чем в случае с аннуитетом. Это связано с тем, что при согласовании кредита банк отталкивается именно от первых месяцев, на которые приходятся максимальные ежемесячные платежи. Хотя в процессе погашения кредита взносы могут уменьшиться вдвое, при дифференцированной схеме заемщикам одобряют меньшие суммы.
Еще один недостаток — постоянно меняющийся размер ежемесячных взносов. Из-за этого заемщику приходится постоянно сверяться с платежным графиком и уточнять, какую сумму потребуется внести в следующем расчетном периоде. Кроме того, усложняется планирование семейного бюджета.
Кому подходит дифференцированная ипотека
Несмотря на выгоду дифференцированных платежей, выбирать схему погашения нужно исходя из ваших целей и текущих финансовых возможностей. Дифференцированный график позволяет хорошо сэкономить на процентах, но подходит не всем. Людям с невысоким заработком лучше выбрать аннуитет — иначе первые платежи могут оказаться для них неподъемными. Если заемщик рассчитывает получить крупный кредит и не планирует погашать его досрочно, дифференцированные платежи тоже не дадут желаемого эффекта.
Если же бюджет сможет покрыть первоначальный взнос и достаточно крупные последующие платежи — дифференцированная ипотека будет оптимальным вариантом. Специалисты рекомендуют ее людям с высоким заработком и тем, у кого есть дополнительные источники дохода, которые позволят поддерживать привычный уровень жизни в период наиболее высокой кредитной нагрузки. Вы сможете сэкономить еще больше, если выплатите ипотеку раньше положенного срока. Это выгодно, так как в случае с дифференцированной схемой проценты погашаются не сразу, а распределяются в течение всего периода кредитования.
В каких банках есть такой способ оплаты
В советское время именно дифференцированные платежи были единственным возможным вариантом погашения займов, поэтому такую схему часто называют классической.
К сожалению, на российском ипотечном рынке сегодня она почти не встречается. Кредиторам гораздо выгоднее аннуитетные платежи, поскольку в этом случае они получают проценты практически сразу. Лишь единицы разрешают заемщикам самим определять порядок погашения. Например, такая возможность есть в Россельхозбанке и Газпромбанке (актуально на февраль 2021 года. — Прим. ред.). При оформлении ипотеки составляются два графика, чтобы клиент выбрал для себя наиболее выгодный.
В некоторых кредитных организациях также используются обе схемы расчетов, но у них «классика» распространяется только на потребительские кредиты. Более подробно узнать о программах кредитования можно в соответствующих разделах на сайтах кредитных организаций.
Сотрудники этих банков учитывают предпочтительный для клиента способ погашения, но окончательное решение выносится после рассмотрения заявки, проверки кредитной истории и анализа финансового состояния потенциального заемщика. Прежде чем сделать выбор, рекомендуем сравнить как можно больше вариантов и предложений от банков.
Спецрейтинг: ипотека с дифференцированными платежами, ускоренное погашение. Кто дает ипотечный кредит с дифференцированным платежом?
Дифференцированные платежи позволяют сэкономить на переплате по любому кредиту, и в особенности, когда речь о длинных займах, таких как ипотека. Но вот далеко не каждый банк предлагает заемщику выбрать эту схему погашения.
Дифференцированные платежи позволяют сэкономить на переплате по любому кредиту, и в особенности, когда речь о длинных займах, таких как ипотека. Но вот далеко не каждый банк предлагает заемщику выбрать эту схему погашения. Сравни.ру нашел самые дешевые предложения из всех существующих.
Поиск выгодных продуктов с дифференцированными платежами осуществлялся с помощью ипотечного калькулятора Сравни.ру, в который вносились следующие параметры: стоимость жилья – 3 млн рублей, первоначальный взнос – 500 тыс. рублей, срок кредита – 10 лет, расположение банка – Москва и Московская область. Кредиты для отдельных категорий граждан в отборе не участвовали.
Топ-10 самых дешевых ипотечных кредитов с дифференцированными платежами
Самый дешевый ипотечный продукт с дифференцированным платежом «Ипотечный» предлагает сегодня Промсбербанк. Минимальная ставка по кредиту предусмотрена на уровне 9% годовых, итоговая переплата составит 1 млн 137 тыс. рублей. На втором месте нашего рейтинга расположился кредит «На приобретение жилого дома с участком» от Сургутнефтегазбанка, со ставкой 11,25% и стоимостью заемных средств в 1 млн 417 тыс. рублей. Замыкает тройку лидеров Нордеа Банк и кредит «Классический (фиксированная на 3 года + плавающая ставка)», цена вопроса у них составит 1 млн 489 тыс. рублей.
Из более чем трехсот продуктов нам удалось найти чуть больше десяти предложений, предусматривающих для заемщиков выбор между аннуитетными и дифференцированными платежами. Таким образом, сегодня примерно на каждые 20-25 ипотечных кредитов приходится всего лишь 1 с дифференцированной схемой погашения. Поэтому немудрено, что между продуктами, вошедшими в рейтинг, есть существенная разница в цене, которая колеблется от 9 до 16%.
Как пояснили Сравни.ру в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при дифференцированной схеме погашения ипотеки в течение первых нескольких лет, платежи, гораздо выше, чем при аннуитетной схеме. «А ведь именно после покупки жилья у заемщика появляются дополнительные расходы, связанные с ремонтом или переездом. Кроме того, дифференцированный тип платежей снижает круг заемщиков, которым доступна ипотека. Размер дифференцированного платежа может оказаться настолько большим, что среднестатистический заемщик не сможет получить кредит из-за недостаточной величины дохода (ежемесячный платеж не должен превышать 45-50% дохода), такой подход уменьшает и максимально возможный размер кредита», – отмечают в АИЖК.
«Аннуитетная же схема – позволяет равномерно распределить нагрузку на заемщика в течение всего срока кредитования и заранее спланировать свой бюджет» – добавляют в агентстве.
Рассмотрим это на примере. Допустим, мы оформили два ипотечных кредита у лидера нашего рейтинга на условиях, согласно которым осуществлялся выбор продуктов, с одной лишь разницей: в первом случае заемщик решил погашать ипотеку аннуитетными платежами, второй – дифференцированными.
Банковский клиент под номером один должен будет ежемесячно вносить в счет погашения кредита на протяжении всех 10 лет 31 тыс. 507 рублей, а клиент под номером два: в 1-ый месяц заплатит 38 тыс. 489 рублей, во 2-ой – 39 тыс. 561 рубль, в 3-й – 38 тыс. 799 рублей, в 4-ый 38 тыс. 647 рублей: …..; в 104-ый – 23 тыс. 496 рублей, а в последний месяц – 20 тыс. 666 рублей. Разница в переплате между первым и вторым способами погашения составит в районе 160 тыс. рублей, которые сэкономит второй заемщик.
Именно разницей в сумме платежа на первых порах и объясняется столь ограниченный круг предложений, предусматривающих дифференцированные платежи. Тем же, кто может себе позволить вносить большие суммы в первый период времени и хочет на этом сэкономить, расстраиваться от малого числа таких продуктов нет причин. Как поясняют в банке Санкт-Петербург, отсутствие мораториев и комиссий на полное или частичное досрочное погашение кредитов позволяет клиентам самостоятельно регулировать сумму ежемесячного платежа и поддерживать для себя комфортный уровень жизни.
Когда мы берем деньги в долг у своего друга или родственника, то схема возврата долга предельно понятна. А вот когда мы берем деньги в кредит у банка, то есть варианты. Банки сами устанавливают по своим кредитным программам различные способы возврата денег, которые довольно сложны для расчета, но влияют на итоговую сумму переплаты и в итоге всей выгоды сотрудничества с банком. Существует два основных типа возврата кредитных средств или выплат по кредиту: наиболее популярный аннуитетный платеж, и наименее популярный дифференцированный платеж.
Что такое дифференцированный платеж?
Чтобы понять, что такое дифференцированный платеж по кредиту, надо понимать из чего вообще состоят выплаты по кредиту. Когда мы берем деньги в банке, то та сумма, которую мы взяли, является нашим основным долгом. Но банк никогда не дает нам деньги просто так, а начисляет на наш долг проценты. Поэтому вне зависимости от вида платежа, каждая выплата по кредиту состоит из погашения:
Следующий важный момент заключается в определении той суммы, на которую нам начисляются проценты. Здесь также нет различий: проценты всегда начисляются на сумму основного долга. Соответственно, чем меньше основной долг, тем меньшие мы платим проценты.
Именно типом погашения основного долга, т.е. его уменьшения, и различаются аннуитетный и дифференцированный платеж в банке.
Например, если вы взяли в кредит 1 000 000 руб. на 10 месяцев, то каждый месяц вы будете погашать ровно 100 000 руб. основного долга.
Интересным моментом и, пожалуй, самым важным, здесь является то, что раз постепенно уменьшается размер основного долга, то и величина выплачиваемых процентов тоже уменьшается. Т.е. если в первый месяц условно 10% годовых начисляется на 1 000 000 руб., то во второй месяц уже на 900 000 руб. и т.д. Следовательно, величина ежемесячного платежа по кредиту постоянно меняется.
Аннуитетный платеж построен совершенно по другой системе: в нем величина ежемесячного платежа не меняется со сроком кредитования и осуществляемыми выплатами. Банк с самого начала рассчитывает всю сумму процентов и основного долга, и разбивает ее по периоду кредитования так, что вначале идет преимущественная выплата процентов, а затем уже в ежемесячном платеже возрастает доля суммы, идущая на погашение основного долга. В такой системе начисления процентов они предсказуемо больше, потому что основной долг сокращается гораздо медленнее.
Что такое дифференцированный платеж, как рассчитать и чем отличается от аннуитетного
Заключая кредитный договор, клиент банка может воспользоваться одним из двух возможных способов: дифференцированный и аннуитетный платеж. Дифференцированный платеж является наиболее удобным и безопасным вариантом для совершения операции по погашению задолженности. В данной статье мы подробно рассмотрим все нюансы, которые стоит учесть при оформлении дифференцированного платежа.
Содержание:
Что такое дифференцированный платеж
Дифференцированный платеж — это выгодная для заемщика система погашения кредита равными долями с минимальной переплатой и ежемесячным начислением процентов на остаток долга. Заемщик каждый месяц вносит одинаковую сумму денег, сразу погашая тело кредита, а потом проценты.
С каждым последующим взносом сумма платежа становится меньше. Тело кредита не меняется до конца выплат. Процент уменьшается, потому что напрямую зависит от основного долга, а она постоянно снижается. Изначально нужно больше отдать, но в итоге переплата меньше.
При дифференцированном платеже клиент банка выплачивает сразу большую часть долга, соответственно, переплата по процентной ставке кредита будет минимальной. Данный метод погашения предполагает, что основной частью ссуды является тело кредита, а проценты составляют меньшую часть долга.
Как рассчитать дифференцированный платеж
Кто берет кредит, ипотеку или машину с дифференцированной системой погашения должен знать: первые месяцы, годы придется вносить крупную сумму денег. По истечению этого времени с каждым месяцем будет оставаться все меньше долга.
Чтобы рассчитать расходы, размеры оплаты, необходимо сумму ссуды разделить на количество месяцев кредитования. Дальше составляется график выплат.
Расчет дифференцированных платежей
Универсальная формула расчета ежемесячного дифференцированного платежа:
D – размер дифференцированного платежа;
K – тело кредита на дату расчета оплаты;
Pr – годовая % ставка;
z – количество дней расчетного периода;
b – количество дней в году;
m – количество оставшихся процентных месяцев.
Пример расчета
Заемщик оформил ссуду, размером 10 000 000 руб. на 11 месяцев со ставкой 11%.
D = 10 000 000/11+10 000 000*0,11/11 = 909 090,91 + 100 000 = 1009 090,91 руб.
10 000 000/11+9 090 909,09*0,11/11 = 909 090,91+90 909,0909 = 1 000 000,0009 руб.
Аналогично производится расчет до конца выплат.
График платежей
Если взять кредит на 10 000 000 рублей с 24 июля 2021 года, то с каждым последующим месяцем график платежей будет таким:
Итого
Общая сумма выплат = 10552386 руб.
Полная стоимость = 10,999%
Переплата = 552385,9 руб.
Динамика погашения
На основании примера построим наглядную диаграмму погашения:
Красная шкала отображает динамику погашения долга. Вначале переплата больше и уменьшается с каждым месяцем.
Отличия дифференцированного и аннуитетного платежей
В отличие от дифференцированного, аннуитетные платежи – это оплата ссуды равными долями в течение всего периода выплат. Сначала выплачиваются проценты, а потом тело кредита. Более подробно рассмотрим отличия в таблице:
Платежи равные в течение всего срока погашения.
С каждым месяцем размер оплаты уменьшается.
Сумма распределяется неравномерно, ежемесячные выплаты одинаковые.
Сумма равномерно распределяется на весь срок кредита.
Несмотря на разницу в схемах, каждая из систем погашения имеет преимущества и недостатки. Но дифференцированное кредитование не такое выгодное для банков, поэтому большинство из них предлагают аннуитетную систему погашения долга.
Почему банки не охотно предлагают дифференцированное кредитование
Выплаты по кредиту состоят из:
Дифференцированный взнос предполагает равномерное постепенное погашение процентов и тела кредита. В данном случае проценты рассчитываются от остатка заемных денег. Банкам такая система не выгодна, ведь их заработок существенно снижается. Именно поэтому, дифференцированный платеж – большая редкость.
Какой вид платежей выгодней
Дифференцированный платеж кажется крайне привлекательным, однако выбранный банк может скрыть пункты, обеспечивающие выгоду компании. Оба варианта платежей имеют преимущества и недостатки.
Плюсы дифференцированного способа платежей:
Минусы дифференцированной системы платежа:
Недостатки аннуитетной системы выплат:
Какой вид платежа выбрать для ипотеки
Дифференцированный платеж – выгодная программа погашения, позволяющая выплатить долг по ипотеке с наименьшей переплатой. Для оформления договора такого вида можно обратиться в Россельхозбанк, а также Газпромбанк и Банк Акцент. При прохождении процедуры по оформлению ипотеки необходимо изъявить свое желание на выплату долга по дифференцированной системе.
Разберемся с переплатой на примере: если оформлен кредит в размере 2 млн. рублей с процентной ставкой 12% сроком до 15 лет, то размер переплаты по аннуитетным платежам составит 2 320 605 рублей, а по дифференцированным – 1 810 000 рублей. Разница в переплате составляет 510 605 рублей.
Разница значительная, однако важно помнить, что при использовании дифференцированной программы в первые месяцы на плечи заемщика ложится большая финансовая нагрузка.
Какой вид платежа выбрать для потребительского кредита
Кредитование потребительского типа имеет иные цели, нежели ипотека. Насколько выгоден в данном случае дифференцированный платеж зависит от размера займа. Услуги потребительского кредитования на основе дифференцированного платежа предоставляют СКБ Банк и Сургутнефтегазбанк.
В качестве примера возьмем потребительский кредит в размере 100 000 рублей со ставкой 17% сроком до 12 месяцев. Воспользовавшись аннуитетной программой взносов, ежемесячно потребуется стабильно выплачивать сумму в размере 9 120,48 рублей. Общая переплата составляет 9 472,18 рублей.
По дифференцированной программе первоначальный взнос составляет 9 750 рублей и далее размер выплат будет снижаться, а последний платеж составляет 8 451,43 рубля. Общий размер переплаты составляет 9 208,34 рубля.
Если сравнить результаты по двум программам, получаем разницу в переплате: 9472,18-9208,34= 263,84 рублей. В этой ситуации разница несущественная, поэтому заемщик может выбрать ту программу, по которой ему удобно платить.
Досрочное погашение
О возможности досрочного погашения нужно осведомиться при оформлении займа. Это способ сэкономить, если появились дополнительные средства. Так можно быстрее погасит кредит, но особой выгоды при дифференцированной схеме погашения нет. Изначальная переплата по кредиту меньше, поэтому и экономия меньше.
Вывод
Дифференцированный платеж позволяет сэкономить денежные средства. Однако заемщик должен рассчитывать на то, что в первые месяцы ему придется вносить большие платежи, что увеличивает его финансовую нагрузку. Если величина первых платежей посильна для заемщика, то такая система погашения станет оптимальным решением в отличие от распространенной аннуитетной системы.
